usdt怎么购买（www.payusdt.vip）：年报点评36丨弘阳地产：完玉成年销售目的，“三道红线”零踩线

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克而瑞研究中央  沈晓玲、查明仪

导 读

销售和投资起劲，但权益比重有待提升。债务结构优化，顺遂实现由“黄”转“绿”。

【首次跨入行业50强，大本营市场优势有限】2020年，弘阳地产合约销售金额865亿元，同比增速32.8%，超额完成15.3%。业绩稳步增进，销售金额排名较2019年上升5位至第49名，首次跨入行业50强。江苏省作为企业的发家之地，孝顺达54%。凭证CRIC监测的江苏12个都会全口径金额榜单来看，企业在徐州和常州进入前十强，划分位于第5、第6位，在发家地南京的排名为第17位，可见虽然弘阳在江苏已占有一定的市场份额，但优势还对照有限。

【拿地起劲土储足够，权益比重有待提升】仍处扩张期，2020年拿地销售比达0.57，高于百强房企平均拿地销售比。坚持“做透大江苏，深耕都市圈，做强中央城”的战略结构。从漫衍来看，在江苏省投资力度最大，占比达58%。住手2020年底，拥有2006万平方米土地贮备，总土储权益占比约48%，较2019年下降了7个百分点，主要是由于近两年加大了和偕行的互助力度，与旭辉、新城、金辉、中骏等20多家房企签署了战略互助协议。根据现在的销售情形和增进速率来看，弘阳的土地消化周期约为2-3年，贮备较为足够。

【物业销售为主，利润率下滑】2020年营业收入为201.6亿元，同比增进32.9%。营收主要来自物业销售，这部门占比达97.3%。实现毛利润45.1亿元，较2019年上升18.2%，净利润同比上升13.4%至18.6亿元。但由于高毛利项目结转变少，毛利率和净利率均有差异水平下滑，其中毛利率下降2.8个百分点至22.4%，净利率下跌1.6个百分点至9.2%。

【净欠债率低至50.3%，为绿档房企】停止2020年，现金短债比和是非债比均出现上扬趋势，债务结构优化。此外，议价能力也获得提升，加权平均借贷利率降低至7.67%。展望2021年，企业于1月刊行历史上单笔刊行金额最大、票面利率最低、年期最长的美元优先票据。此外在3月准时送还靠近6亿美元的利率较高的境外优先票据，预计未来指标将进一步优化。净欠债率为50.3%，大幅下降了20.1个百分点。此外，剔除预收款的资产欠债率达69.4%，相较2019年底下降近5个百分点，顺遂实现由“黄”转“绿”。

【地产商业双轮驱动，弘阳广场连续扩张】坚持“地产商业双轮驱动”的战略，2020年商业和旅店谋划收入划分为5.05亿元和0.38亿元，占比合计2.7%。在商业谋划方面，期内新开业3个阛阓，停止2020年底已累计开业6座弘阳广场。同时正在筹备开设9座弘阳广场，位于合肥、徐州、济宁、烟台、常州等都会。地产能为商业引流赋能，反之商业也能为地产溢价赋能，由此商业与地产将施展协同效应，打造差异化优势。

01

销 售

首次跨入行业50强

大本营市场优势有限

完成销售目的，首次跨入行业50强。2020年，弘阳地产合约销售金额865亿元，同比增速32.8%，虽在2018年上市后销售增速有所下滑，但增速仍高于行业平均，且相比750亿元的预售目的，超额完成15.3%。同期实现合约销售面积591.6万方，销售均价达14621元/平方米，同比增速划分为21%和10%。业绩稳步增进，销售金额排名较2019年上升5位至第49名，首次跨入行业50强。

江苏作为大本营孝顺最大，但市场优势有限。弘阳原先是一家根植于江苏的区域型房企，上市后企业不停外拓，停止本期末合约销售已经笼罩了40多个都会。江苏省作为企业的发家之地，销售额占比虽相比2019年同比下降10个百分点，但仍孝顺过半，达54%。凭证CRIC监测的江苏12个都会全口径金额榜单来看，企业在徐州和常州进入前十强，划分位于第5、第6位，在发家地南京的排名为第17位，可见虽然弘阳在江苏已占有一定的市场份额，但优势还对照有限。同在长三角区域的安徽、浙江则同比增添13个百分点至23%，由此长三角销售金额占对照2019年有所提升，达77%，为主力区域。珠三角和中西部的占比则与去年同期基本持平，划分为4%和13%。随着越来越多的都会最先孝顺销售，弘阳的天下化疆土将加倍清晰。

02

投 资

拿地起劲土储足够

权益比重有待提升

仍处于扩张阶段，保持了起劲的拿地态度。2020年整年新增50幅土地，新拓展了淮安、宿迁、咸阳、芜湖等都会。至此基本完成了江苏省的全域结构，除连云港(601008,股吧)外，省内都会均有项目。新增土地计容建面687万平方米，平均楼面地价为7157元/平方米，拿地金额约492亿元，按此盘算的拿地销售比高达0.57，与2019年基本持平，高于百强房企平均拿地销售比。且期内实验多元拿地方式，通过收并购和商住联动拿地建面占比35%。

坚持“做透大江苏，深耕都市圈，做强中央城”的战略结构。从漫衍来看，在江苏省投资力度最大，投资建面达398万平方米，占比过半，达58%。此外，聚焦长三角、大湾区和成渝等重点区域，其中长三角(除江苏)区域建面占比达15%，成都、重庆、长沙等其他都会占比27%。

土地贮备足够，权益比重仅48%。住手2020年12月31日，弘阳拥有187个项目共2006万平方米土地贮备，较期初上升18.5%，权益建面967万平方米。总土储权益占比约48%，较2019年下降了7个百分点，主要是由于近两年加大了和偕行的互助力度，与旭辉、新城、金辉、中骏等20多家房企签署了战略互助协议。根据现在的销售情形和增进速率来看，弘阳的土地消化周期约为2-3年，贮备较为足够。从总土储结构来看，与销售漫衍形成互补，即销售孝顺大的区域，土储资源更为厚实。长三角土储建面占比超7成，其中江苏省土储占比过半。其次，中西部土储建面占比为22%，珠三角和环渤海占对照低，小于5%。天下各区域均有所漫衍，但占比与2019年相比转变不大。

03

盈 利

物业销售为主

利润率下滑

营收同比增进超三成，物业销售部门占比98%。2020年，弘阳地产营业收入为201.6亿元，同比增进32.9%。营收主要来自物业销售，这部门占比达97.3%，为196.2亿元。值得注重的是，相比2019年营网络中在下半年的事态，2020年上半年和下半年营收基真相当，我们以为这是企业调整了却转节奏的效果。除此之外，作为双轮驱动的房企，商业和旅店谋划收入划分为5.05亿元和0.38亿元，占比合计2.7%。

毛利率和净利率均有差异水平下滑。讲述期内，弘阳地产实现毛利润45.1亿元，较2019年上升18.2%，但毛利率下降2.8个百分点至22.4%，主要是由于高毛利项目结转变少。净利润同比上升13.4%至18.6亿元，归母净利润也同比上升13.2%至16.6亿元。但净利率和归母净利率划分同比下跌1.6和1.4个百分点至9.2%和8.2%。耐久来看，由于企业接纳收并购、商住联动的多元拿地模式，能提高资金使用效率，而且随着新进入都会的深耕和产物升级，预期未来整体利润率将有所回升。

04

负 债

净欠债率低至50.3%

为绿档房企

短期无偿债压力，债务结构康健，2021或将进一步优化。停止2020年，弘阳地产拥有现金185.3亿元，同比增进约10%。同时，短期债务同比下降8%至114.4亿元，由此现金短债比由19年的1.4升至1.6。耐久债务同比增进22%至208.7亿元，是非期债务比进一步升高至1.82。短期乞贷占比由2019年的42%下降至35%，现金短债比和是非债比均出现上扬趋势，债务结构连续优化。此外，融资渠道拓宽，议价能力也获得提升，非银信托贷款由2019年的16%下降到13%，加权平均借贷利率降低约0.2个百分点至7.67%。展望2021年，企业于1月刊行3.5亿美元、票面利率7.3%、年期4年的优先票据，为历史上单笔刊行金额最大、票面利率最低、年期最长的美元优先票据。此外，在3月准时送还靠近6亿美元的利率较高的境外优先票据，预计2021年指标将进一步优化。

净欠债率连续下降，为羁系认定的“绿档”房企。2020年底弘阳地产的净欠债率为50.3%，相比净欠债率本就小于行业的2019年，还大幅下降了20.1个百分点。此外，剔除预收款的资产欠债率达69.4%，相较2019年底下降近5个百分点，顺遂实现由“黄”转“绿”。

05

战 略

地产商业双轮驱动

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弘阳广场连续扩张

坚持“地产商业双轮驱动”的战略，但商业部门规模还需生长。2020年弘阳商业谋划板块实现营业收入5.05亿元，同比增添23%；由于疫情影响，旅店谋划板块同比下滑4%，实现营收0.38亿元。商业和旅店合计营收占比2.7%，相比2019年下降0.3个百分点。

“弘阳广场”连续扩张。在商业谋划方面，已形成“弘阳茂、弘阳广场、弘阳生涯+”三条产物线，期内新开业燕郊弘阳广场、扬州弘阳广场和衡阳弘阳广场3个阛阓，乐成拓展济南弘阳广场。停止2020年底，已累计开业6座弘阳广场，已开业重资产出租率维持90%以上。同时，正在筹备开设9座弘阳广场，位于合肥、徐州、济宁、烟台、常州等都会。地产能为商业引流赋能，反之商业也能为地产溢价赋能，由此商业与地产将施展协同效应，打造差异化优势。

排版丨Jenny

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