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古交:杭州土拍市场冷热不均

日期:2020-05-20 浏览:

曾亚敏

昨天(5月19日),杭州共计出让4宗涉宅地,其中2宗宅地,2宗商住地,划分位于崇贤、东湖新城、良渚瓶窑板块。总修建面积37.9万平方米,累计成交金额达420733万元,划分由绿地、华景川、新力摘得。

值得注意的是,此次土拍看点不少。4宗地块位置虽同属余杭区,但分化较为显著,有的地块一轮报价底价成交,有的竞争猛烈溢价封顶竞报矜持比例。另外,自从杭州开始实行“双限“政策以来,不少板块“限价“在悄悄发生转变。但最终市场接受度若何,还有待磨练。

土地市场冷热不均,分化显著

昨日出让的4宗地块中,2宗宅地备受各大房企青睐,竞争猛烈,均进入了投报矜持阶段。而2宗商住地则热度有所下降,甚至有的底价成交。

其中东湖新城地块为纯住宅用地,无须配建公租房,距离地铁9号线北沙路、绿洲路站步行距离均在1.1公里左右。地块修建面积117387.6平方米,起始楼面价9500元/平方米,新居限价22000元/平方米。经由31轮报价,由华景川以144519万元总价竞得,折合楼面价12311.33元/平方米,溢价率29.59%,矜持9%。

良渚瓶窑2宗姊妹地块相邻,其中瓶窑集镇A6宅地容积率1.5,修建面积39721.5平方米,须配建5%的公租房。瓶窑集镇A7商住地容积率1.5,修建面积83730平方米,需配建4644.58平方米的公租房、商业面积11152平方米。

两块地起拍楼面价均为10000元/平方米,限精装均价24000元/平方米。最终,两宗地均由新力包揽,A6宅地以封顶楼面价12895元/平方米成交,矜持7%。A7商住地经18轮报价,溢价11.94%,成交楼面价11194元/平方米。

而热度最低的当属崇贤商住地,仅1轮报价,由绿地以131262万元总价竞得,折合楼面价9500元/平方米。不外地块条件较严苛,限修建高度54-60米,容积率2.3,修建面积13.82万平方米,而且划定了商业商务和旅店计容修建面积不少于地上计总修建面积的29%,还需要配建不少于地上住宅修建面积5%比例的公租房。

板块库存供应、地块总价或影响土拍热度

除了地块自己的出让条件,区域的生长以及库存供应、市场销售情形也将在一定水平上影响土地市场的热度。就拿昨日出让的地块来说,东湖和瓶窑宅地普遍热度较高,但商住地之间热度也有所相差。瓶窑板块的商住地虽说没有封顶,但也被各大房企经18轮争抢才落定。而崇贤商住地却遭遇“一轮游“。

提及瓶窑人人都或多或少有些印象,良渚古城遗址就在瓶窑。昨天拍的这两块地也靠近良渚古城遗址,紧邻瓶窑焦点镇区,周边有余杭区第三人民医院、恒大城市客厅等配套。板块除了已经售罄的碧桂园良樾,现在无新居在售。另外就是去年6月西房竞得的地块项目,由西房万科共同开发,现在还未入市。瓶窑板块供应欠缺,再加上良渚古城遗址的加持,土拍热度有所上升也在情理之中。

而反过来看看“一轮游“的崇贤板块,近几年土地出让较多,板块库存也对照大,新居陆陆续续出货,未曾断供。据统计,崇贤板块现在在售项目共有2个,划分为祥生光合映、西房杭语宸鹭院。待售项目高达5个,其中包罗祥生星合映、西房B-11地块、路劲两个地块项目、上海恒文项目。

另外,从配套上看,崇贤板块虽说栖身空气逐渐粘稠,但短板也异常显著,公共交通只能依赖公交出行,暂时没有地铁与主城区相连。而且商业方面,整个板块也仅上亿广场一个商业综合体,稍显不足。这些因素都可能影响开发商的拿地热情。

据房产资深专家陈焕春先容,现在杭州土拍竞争对照猛烈,对于开发商来说,拿地是对照难的事情。此次瓶窑地块热度之以是高于崇贤商住地,除了板块热度及库存,地块总价也是关键因素之一。从成交总价来看,瓶窑两宗地块总价加起来才14.5亿元,而崇贤一宗商住地总价就达13亿元。总价低的地块大部分开发商都能负担得起,哪怕是一些中小开发商,以是介入竞拍的房企多了,热度自然也就高起来了。

多板块“限价”调整 还有待市场磨练

自从杭州“双限“政策落地以来,不少板块的”限价“略微发生转变。好比昨天刚出让过土地的东湖新城、瓶窑板块。

昨天出让的东湖新城地块新居精装限价为22000元/平方米,而就在这宗地块的北侧,今年1月中天竞得的地块项目精装限价20800元/平方米。仅隔4个半月,一起之隔的两块地限价相差了1200元/平方米。从地块周边在售项目价钱来看,华润御清城高层价钱为19500元/平方米,上坤・山语四序小高层精装售价21797元/平方米。

瓶窑板块昨日刚出让地块精装限价24000元/平方米,而板块内碧桂园良樾售罄前最后一次开盘毛坯均价为20358元/平方米。

另外,克日挂牌的临平新城两宗地块,位于中交悦美庐和阳光城(000671,股吧)翡丽云邸的旁边,设计于6月18日出让。两宗地楼面起价均为15000元/平方米,未来所建住宅精装限价28500元/平方米,而现在板块中在售的楼盘高层精装立案价钱为26600元/平方米。

但从市场回响看,限价的调整最终能否让购房者接受还有待磨练。以崇贤板块为例,今年正式进入精装高层住宅限价23000元/平方米时代,相比已往2万元/平方米出头的价钱,市场反应异常显著。均价23000万元/平方米的西房杭语宸鹭院,最近一次加推的小高层房源,因报名人数不足房源套数,最终流摇。

无论是东湖新城、崇贤、照样临平新城,这些区域都以刚需客群为主,购房者对价钱的敏感度会更高。若是区域供应足够,购房者选择余地更广,那么价钱就成为比对尺度之一。以是,只管限价有所转变,但最终售价还得市场来定。

(责任编辑:王治强 HF013),

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